Hej alla medlemmar i Flygaren1.
Jag vet inte om alla fått brevet som en anonym boende delat ut idag (Tisdag 23/4) , men vi utgår ifrån att de flesta fått det i alla fall och att det kanske väckt några frågor hos en var? Syftet är uppenbarligen att stoppa hela projektet Nya Flygaren, på ett sätt som kan ifrågasättas, men, som Hillary Clinton sa under kampanjen mot Trump, ’When they go low, we go high’.
Här kommer således vårt positiva bemötande:
Vi har sedan vi började planeringen av projektet under hösten 2018, valt att bjuda in alla boende, medlemmar som hyresgäster till den infodag som hölls i lokalen, vi har lagt upp material på den nu uppdaterade webben, vi har satt upp lappar, givit ut infobrev, vi har delat ut material till alla medlemmar, m.m. Vi vill vara inkluderande, vi vill veta vad alla tycker, men det har inte kommit så många frågor till oss i styrelsen som vi kanske hoppats på.
Det finns några frågor i brevet som vi börjar med att besvara så gott det går, vi har inte sett alla dessa frågor tidigare så det kan vara bra att alla får svaren. (I kronologisk ordning.)
- Vad händer om vi inget gör?
Om inget görs, kommer värdet på alla våra lägenheter att sjunka ännu mer än det redan gjort, Flygaren1 som det är idag, är ett område ingen i Täby vill flytta till. Det har med en gammal bild att göra, men även på att Flygaren är slitet och trasigt.
Om inget görs, kommer träpaneler att börja ta in vatten, röta kommer att sprida sig, både i låghus och i garagebyggnader. Med större och större framskjutna kostnader som resultat. - Minskade underhållskostnader? Jo, de kommer minska, genom att göra om alla grönområden kommer trädgårdsarbetena att bli minimala, växtval och annat gör att buskar inte behöver klippas i samma utsträckning, gräs inte klippas. Träytor som ersätts med alternativa material kommer inte behöva målas med jämna mellanrum, garageportarna behöver inte bytas, småfel som idag lagas akut av FSS behöver inte fixas, o.s.v. Den kostnad vi har idag för underhåll, är den med eftersatt underhåll, den riktiga kostnaden skulle vara bra mycket högre. Låghusen t.ex. kommer inte kräva underhåll på panelen på 20-25 år med den nya planerade täckningen.
- Är det höjda värdet på lägenheterna en s.k. killgissning? Det höjda värdet, av föreningens och ALLA medlemmars lägenheter, är framtaget av en lokal mäklarfirma, de räknade på dåvarande priser och såg på omgivande, efterfrågan hos oss respektive andra områden i Täby och gjorde en uppskattning baserat på sin kännedom om Täby och sina erfarenheter. Kvardratpriset i omgivande områden, Hägernäs, Hägernäs strand, Näsby park, Roslagsnäsby, Näsbydal, Viggbyholm, är alla högre än våra priser. Om inte en mäklare vet, vem vet då?
- Det finns en budget, dock har det varit ett val att inte dela ut alla siffror, att be medlemmarna om förtroendet att kunna göra de val som är bäst för föreningen, för alla medlemmar, och således för sig själva, då hela styrelsen är boende, ägare av lägenheter och medlemmar.
Budgeten, som är en uppskattad budget, kan bli högre och lägre, jo faktiskt, blir vissa delar för dyra stoppas de och budgeten sjunker, allt är också räknat högt av just den anledningen, men, den siffra som finns just nu, ligger på runt 25 miljoner för alla delar.
Förenklad ekonomisk plan: Föreningen har runt 10 miljoner i kassan, vi har en totalrenoverad lägenhet som skall säljas, vi har fyra som nu renoveras (Pågående) för försäljning, vi har efter det ytterligare tre på kö att renoveras och sen till försäljning. Det är vad vi har idag. Grovt räknat, ger det en brutto inkomst på 2 miljoner per lägenhet till föreningen.
(1 + 4 + 3) x 2 miljoner = 16 miljoner. Med det vi har i kassan har vi då runt 26 miljoner. Under den period av 1,5-2 år som Nya Flygaren kommer att pågå, kommer troligen någon eller några lägenheter till komma in. Vilket gjort att vi känner oss trygga med att vi klarar kostnaden.
Då vi under hela projektet kan skala ner om vi måste, spara in på det sista om så krävs, så kommer vi ha medel så det räcker.
Om vi så väljer, tar vi ett extra lån för att täcka någon del, det är inget konstigt, det är tvärtom så bostadsrättsföreningar gör, man betalar av lån med överskott för att kunna låna till investeringar. Flygaren1 har gjort avbetalningar och har en mycket god ekonomi. Om vi vill låna ytterligare är det inget konstigt, det är ingen risk vi då tar, det är bara ett sätt att ta ut de pengar föreningen redan stoppat in på banken (Allt detta är bekräftat av vår ekonomiska förvaltare Bredablick). - Vi tar självklart in anbud på alla delar, det finns redan ett antal olika firmor och individer som tillfrågats. Inga val har gjort ännu då vi kommer att prisjämföra och kvalitetsjämföra de flesta och alla större. Vi ser dock från styrelsens sida hellre att vi väljer det vi tror ger en bra kvalitet och inte det som är billigast. VI kommer t.ex. inte att ha samma snöröjning nästa år, det avtalet är uppsagt.
- Konkurs är inte aktuellt. Flygaren1 äger idag mellan 60-65 hyresrätter, med det innehavet tillhör vi en av de rikare föreningarna i hela Täby. Det kan vi alla lova, styrelsen och Bredablick och alla som kan något om bostadsrättsföreningar, det kommer vi inte ens i närheten av, inte ens om vi gör om Nya Flygaren 3 ggr på rad. Flygaren1 har en fantastiskt god ekonomi för den här typen av investeringar, att göra värdehöjande investeringar gör att föreningen vinner på det och kan då få medel över till annat som även det är eftersatt.
Om vi idag skulle kunna sälja samtliga, lågt räknat 60 st, för dagens pris, lågt räknat 2 miljoner styck, då sitter vi på 120 miljoner. Om vi räknar på en prislapp med en hyffsat bibehållen prisnivå om 2,5 miljoner styck, har vi 150 miljoner. Om vi lyfter hela området, gör oss attraktiva för hela Täby, med tanke på vårt fantastiska läge, kan vi få ut minst 3 miljoner i snitt, då har vi 180 miljoner bara i vårt innehav. Det skulle kunna göra oss helt skuldfria. - På frågan om vi i styrelsen så lättvindigt ska få leka med medlemmarnas kapital, så är det här inget vi gör lättvindigt, om vi gett den bilden ner vi verkligen om ursäkt. Vi tar detta projekt och styrelsearbetet på allra största allvar. Vi bor här själva, har investerat i våra boenden, vi är en del av föreningen.
- På den generella frågeställningen kring hur hyresrätterna behandlats tidigare, så kan vi lägga några saker till raden av fakta. Vi som sitter i styrelsen idag, är till 57% nya sedan i Augusti 2018. Vi blev invalda på den extrastämma som hölls förra året i augusti. Det som varit, kan vi bara be om ursäkt för i de fall det varit illa skött, och för att se framåt så görs det redan åtgärder för att även lösa de problemen med eftersatta hyresrätter. Det är inget som det skrivs om på Facebook, men även de mest tongivande där har lösningar på gång framöver. Det som skett tidigare, sedan före vi blev brf och sedan 2010, kan vi inte gärna stå till svars för, men vi kan göra vad vi kan för att göra bättre, vilket vi alltså redan gör.
- Samtliga entreprenörer, samtliga mäklare, samtliga vi talar med, dagligen, är eniga om att projektet är fantastiskt, vi har blivit tillfrågade av fackpressen att vara mall för hur andra föreningar i samma sits ska kunna lösa samma problem. Jag personligen, längtar till när allt är gjort, när vi har vårt fina område, en fin väg ner till vattnet, en fantastisk havsutsikt, ett område som är vackert att se på, som väcker avund hos andra Täbybor.
- Jag vill också gärna lägga till en personlig reflektion, jag är tonårsförälder, jag vill att min dotter ska känna sig trygg där hon bor, att hon till och med stolt ska kunna säga att hon bor i Flygaren. Jag tror helt och fullt på att projektet Nya FLygaren är vägen dit.
- Gör om – gör rätt, är ett ypperligt sätt att avsluta, det är precis vad vi tycker att vi gör. Om arbetet i Flygaren1 från det att föreningen blev till 2010 till idag gjort fel, så gör vi nu rätt.
Jag skulle dessutom vilja passa på att tillägga, att är det så att vi har fler drivna, kunniga, intresserade, trevliga, frågvisa, funderande, medlemmar i vårt område, så är alla välkomna att jobba med oss i styrelsen. VI behöver mer hjälp, både som styrelsemedlemmar, men även att bara komma och vara med och hjälpa till. Det finns att göra, tro mig.
(Kontakta valberedningen@flygaren1.se om du kan tänka dig att bli med i styrelsen och lära, göra nytta och ha kul!)
Med vänliga hälsningar
Thomas Odell Balkeståhl med Styrelsen i Flygaren 1